《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定：“人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。”可见租赁标的物的选择与界定是对是否构成融资租赁关系的重要认定之一。我国自引进融资租赁以来，虽然对租赁标的物已经有了一定程度的认定和理解，但由于受国家相关政策及经济环境的影响以及多头管理模式的制约，租赁物还存在着一些模糊不清。

一、租赁物的界定

《金融租赁公司管理办法》第四条规定“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外”。由此可以看出《金融租赁公司管理办法》仅是将租赁物限定为固定资产。然而固定资产并不是一个法律定义，只是一个会计学的概念。法学上将物分为动产、不动产和无形资产，其中动产和不动产合称固定资产并与无形资产相对应。因此《金融租赁公司管理办法》仅仅是排除了无形资产。

《外商租赁公司管理办法》第六条规定本办法所称租赁财产包括：（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的1/2。2015年3月《外商租赁公司管理办法》补充规定的征求意见稿中增加列举规定了“工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产”可以作为租赁物。由此可以得知其是将租赁物的范围界定为动产与不动产，不认可无形资产单独作为租赁物而存在。

由此可见，目前针对金融租赁公司与外资融资租赁公司对租赁物范围规定所采取的方法是略有不同的。金融租赁公司采取了相对笼统概括方法，而外资融资租赁公司采取的是列举式规定，将符合租赁物进行罗列。但两者都排除了无形资产作为租赁物的可行性，而对动产和不动产做租赁物都采取了相对开放的态度。

根据《会计准则第4号――固定资产》第三条的规定，判断是否属于固定资产的标准有三点。

第一，固定资产为有形物。因此无论是银监会还是商务部出台的管理办法都将租赁物设定为有形物，排除了无形资产。

第二，固定资产为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有。即企业持有的固定资产是企业的劳动工具或生产手段，并不用于直接销售。

第三，使用寿命超过一个会计年度。

因此，凡符合上述条件的固定资产只要权属清晰、法律不予禁止或限制均可作为融资租赁的租赁物。由此可见，从财务会计角度，固定资产是符合融资租赁交易中的租赁物要求且并不与监管机构认定原则相违背。但是，固定资产作为租赁物在会计学上的范围相对广泛，在会计科目中有数千项。是否能一概认定符合要求还需要结合实际情况去分析租赁物的性质等条件。

根据财政部和国家税务总局联合下发的财税〔2009〕128号第三条规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。财税〔2012〕82号第一条规定“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税”。

天津市国土资源和房屋管理局也曾下发《关于支持融资租赁售后回租回购业务相关政策的通知》指出，凡是融资租赁售后回租回购业务涉及房屋出售和回购的，房地产登记部门凭双方签订的融资租赁合同，办理权属转移登记手续，免除交易手续费。而在我国全面实行“营改增”后，在最新的财税〔2016〕36号文件中，明确规定不动产租赁服务与不动产销售的税率均是11%。上述文件的规定其实是承认了以房屋、土地权属作为租赁物进行售后回租业务的可行性。这表明我国明确认可房地产融资租赁交易的存在。因此，占不动产较大范围的房地产是可以作为租赁物的。

二、我国法律上的不动产作为租赁物的分析

既然不动产作为租赁物在法律上没有障碍，但面对实践当中，商业交易当中的众多不动产能否一概而论还需进一步分析。物，作为民事权利义务关系中的重要客体，承载着主体之间的权利义务关系。租赁物作为物的一种，是融资租赁民事权利义务关系中的客体，承载着租赁关系中主体的权利义务。从民法角度讲，物有广义与狭义两个概念。广义之物，泛指世间一切物理上所称之物，即所谓动物、植物、矿物，人亦包括在内。狭义之物，即法律上所称之物。

在法律上，物首先可以分为动产与不动产两类。而民法上关于动产与不动产的分类，是先决定不动产，然后不动产之外均属于动产。根据我国《担保法》第九十二条的规定，本法所称不动产是指土地及房屋、林木等地上定着物。因此，根据《担保法》的规定可以断定我国的不动产范围即包括土地、房屋和林木等地上定着物。

（一） 土地、林木和矿藏

《物权法》第四十六条、四十七条、四十八条和五十八条分别规定了土地、林木和矿藏属于国家所有或集体所有。由于出租人无法获得相应的所有权，且林木和矿藏并不符合租赁物的非消耗品要求，且一般是通过颁发砍伐或开采许可证的方式使用，因此土地、林木和矿产无法作为租赁标的物。

（二）房屋

以在建商品房项目、保障房项目一般不应作为租赁标的物。其理由如下：

第一，鉴于商品房是以登记公示的方式体现其所有权归属的，房地产在建项目由于无法完成初始登记，尚不具备法律上的所有权，租赁公司作为出租人无法取得在建商品房所有权。

第二，承建公司作为承租人将在建商品房出售给出租人再租回来使用，但承建公司的目的与真正的融资租赁法律关系中承租人的目的不符，其并非要实际使用该租赁物，而是通过该在建商品房项目获得融资，以便用于其他在建项目的开发建设或用于解决本项目后续配套资金的落实，更类似一种物权担保的融资模式。

第三，在建商品房并不属于实际意义上的固定资产。固定资产的一个重要特征是持有的目的在于使用而不是出售或投资。承建公司或房地产开发商持有在建商品房项目的目的恰恰是出售并非投资或自行使用。第四，从会计学角度来看，在建工程在资产负债表上并不归入固定资产科目，而只是单独列入在建工程科目，待其完工符合交付条件后，才归入固定资产科目，因此可见在建工程项目并不属于固定资产的范畴。

保障性住房来是指政府为了满足中低收入家庭的基本居住需求，在一个国家或地区根据相关法律规定或国家政策，限定了建造标准、销售价格、租金标准的住房。作为国家重大民生项目，保障性住房以满足“居者有其屋”的基本人权为目的，是国家的一项政治义务和法律义务，其政策性意义远远超过其商业价值。而融资租赁交易作为一种商业交易行为，如果认可了保障房可以作为租赁标的物，将保障性住房的政策性与商业性混淆，其等于违背了国家的宏观经济政策，架空了国家房地产调控政策，这必然与融资租赁服务于实体经济的方针相违背。因此，无论在建商品房或保障性住房项目均不可以作为租赁物出现在融资租赁关系中。

对于企业为生产经营需要而持有的或通过融资租赁方式取得的厂房、商业地产而言。如果租赁公司作为出租人确实能够取得租赁物的所有权，承租人也以占有使用租赁物用于经营生产为目的，厂房、商业地产属于固定资产且可转让，则一般应当认定该类不动产可以构成融资租赁标的物。

（三）公路、桥梁等基础设施

就公路、桥梁等基础设施而言，以公路来说，交通部、财政部颁发的《高速公路公司财务管理办法》第二十二条明确将公路作为固定资产的一种，并规定了其具体内容，“公路及构筑物：包括路基（土方和石方）、路面、桥梁（跨线桥和跨河桥）、涵洞、隧道、防护工程等”。由此可见，首先，从财务会计角度来看，公路属于固定资产范畴应属无疑。其次，公路虽然定着于土地之上，但并不包括其所定着的土地本身。从上述规定可以看出公路应是可以作为租赁物。而根据《物权法》第五十二条第二款规定“铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有”。

《物权法》规定公路归国家所有与前述并不矛盾。这说明只有法律明确规定属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施才属于国家所有。如果没有法律的明确规定，则根据“谁投资，谁受益”的一般原则处理。纵观我国当前的立法体系，在对公路等基础设施所有权的归属未作明确界定的情况下，《物权法》中关于基础设施所有权属的一般规则应作为援引适用。随着我国经济体制逐步完善，计划经济时代一去不复返，而市场经济也逐步与国际接轨。

近几年，国家鼓励民间资本进入基础设施领域投资，并且也有一些民营资本已经涉猎某些基础设施领域。对此，有学者提出“在我国确立社会主义市场经济体制的今天，铁路、公路等基础设施投资领域已经逐渐开放，允许民营资本和私人资本进行投资，因此，这些设施中只有国家投资兴建的，才能归国家所有。”但也有人认为诸如道路此类的基础设施，因其投资规模大，回报周期长具有社会公益性，属于“公共产品”，所以应属国家所有。同时也担心一旦承租人违约，出租人无法通过行使取回权的方式以实现传统租赁物的担保功能。

本文认为，判断物权归属不应以是否具有公共属性为依据，仍应按照相关法律规定来确认。在法律有明确规定属于国家所有的情况下，才能认定为国家所有。因此，排除国家所有的其他法人等机构团队所持有的基础设施则必然可以按照相应的销售评估办法对外销售转让。因此，可以说对于非专属于国家的公路等基础设施，其他民事主体可以取得所有权，即符合融资租赁业务的相关要求，认定其属于融资租赁标的物应没有障碍。

（四）其他地上或地下定着物

以冶炼、发电、造纸等不可拆卸的设备及存在于土地之上的电力架空线、机站等整体资产或水务行业中的引入工程相关设施、自来水相关设施、污水处理设施、排水设施、输油（气）管道等埋入地下的管网设施或是码头装卸设施、工业生产线中的构建物、构筑物等资产，如果仅仅因其添附于房屋或土地不能移动或移动对资产价值不利而认为其不能作为租赁物，显然不符合融资租赁的本质。

因此，应认定这些附着于不动产之上或之内的设备是符合租赁物要求的。但同时应该看到，此类租赁物中有些资产还无法进行有效的登记，权属关系的公示效力有限。而且在这类租赁物的融资租赁法律关系中，在承租人违约的情况下，出租人仅具有理论上的租赁物取回权，但实际并不可行。即使取回租赁物，出租人不但要付出较大的成本而且租赁物的价值也无法保障。

同时出租人对运营或处置该设备缺乏专业能力，并且取回租赁物并不是出租人的实际本意，无法实现租赁物的价值理念。因此，此类设备是否构成融资租赁法律关系中的租赁物则应结合个案中的设备成本、租金总额等因素予以认定。