2013年7月 签订融资租赁合同

某金租公司与某房产公司签订回租合同，租赁物为某酒店运行设备并设定抵押。设备包括12项：消防设备、电梯、综合布线设备、中央空调设备、给排水（污）设施、高低压配电相关设备、安防设备、煤气管道、锅炉和供热系统。

2013年11月设备所在商务中心部分房产被抵押给银行

2015年租赁合同展期

高院（2017）新民初48号

认定租赁合同有效，涉租赁设备的抵押合同有效，金租公司享有优先权。

房产公司与金租公司

纠纷（2017年）
另一案件
房产公司与某银行纠纷

（2017）粤民初17号调解书明确，房产公司以商务中心41套房产提供抵押，银行享有优先权。

（2017）粤13执390号之十七民事裁定，房产公司41套房产，交付银行抵债。

另一案件

租赁公司提出执行异议

41套房屋被某银行行使抵押权拍卖。

金租公司认为，执行标的涉及承租人租赁物。中院驳回后，金租公司提起复议。

（2018）粤执复374号《执行裁定书》认为，银行申请执行标的是房屋，金租公司提出异议的是设备，并非同一对象。银行只对房屋享有权利，对设备不享有权利。

（2018）最高法民终465号裁定

房产公司与金租公司案件发回重审

标的物为酒店相关设备，通过租赁物清单对名称、价值等予以明确，符合“融资”、“融物”相结合的法律特征。

房产公司将案涉租赁设备所属的商务中心房产已抵押给银行，该设备系银行享有抵押权房产的附属设施。本案处理结果可能影响到银行利益，为保障其程序性权利，应由银行作为第三人参加一审诉讼,故本案应发回重审。

（2019）新民初17号

房产公司与金租公司案件，银行作为有独立请求权第三人。

银行诉请：确认房产公司对商务中心建筑物共有部分处分无效，金租公司无所有权和抵押权。理由：

1.租赁物为国际商务中心建筑物共有部分的附属设备设施。                   
2.是不动产的组成部分，构成建筑物共有部分，为全体业主共有。         
3.租赁前，房产即被抵押，建筑物抵押及于作为附和物的争议标的物。

金租公司：

1.银行无独立请求权。租赁合同在前，银行抵押在后；银行无权代表全体业主对租赁物主张权利。

2.银行权利标的是房屋，与金租公司的权利标的设备，属于完全不同的两类标的。

3.租赁合同项下设备，符合“融物”特征，具有独立名称、型号、发票等。评估公司已查阅发票，房产公司为权属人。

关于系争设备转让给金租公司是否有效的问题

法院认为：

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，系争设备均属于实现建筑物基础公共功能的设备、设施，与建筑物共有权人的生产、生活密切相关，因此属于业主共有。
银行依据法院裁定取得41套房产所有权，属于业主之一。对于侵害合法权益的行为，可以提起诉讼。
租赁合同签订时，系争设备所在建筑物已经办理房屋产权登记，故应属于已有业主的建筑物。按照《物权法》第十七六条和前述解释第七条，共有部分处置应有业主共同决定。而房产公司出卖给租赁公司相关设备时，仅仅是共有业主之一，无权单独处分共有财产。
金租公司购买并非属于房产公司专有的争议标的物，不符合善意取得。

对于最高法院已经认定构成“融物”的观点，重审法院未作出认定，第三人质证过程提出的意见有理有据。其认为，最高院只是对法律观点的阐述，发回重审裁定只是解决程序性事项，未对案件事实进行认定，对于争议标的物是否属于业主共有等，未做判定。

从案例看房产附属设施融资六大注意事项

1.可以融资的房产附属设备范围

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑物区划内一般包括专有部分和共有部分两类。专有部分包括房屋、车位、摊位等特定空间；共有部分包括：建筑基础、承重结构等基本结构部分；楼梯、大堂等共同通行部分；消防、公共照明等附属设施；避难层、设备层等结构部分。
对于建筑物的结构性部分，本身属于不动产的范畴，从所有权的角度，无法单独分离和确权；对于设备部分，虽然从物理上无法分离，或分割造成使用价值严重贬损，但所有权单独分离应无异议。所有权可以分离和单独确认，就具备了“融物”的基础。
结合案例中各级法院的认定来看，这些可以分离出来的设备包括：消防、电梯、综合布线、空调、给排水、配电、安防、管道、供热等设备。

2.是否存在建筑物区分所有权

上述可以分离出来的设备，都是实现建筑物基础公共功能的设备、设施，与建筑物共有权人的生产、生活有密切关系。如果取之作为租赁物的，承租人应能够处分，即整栋建筑物内，不存在其他不动产或房屋所有权人，如果存在的话，则应取得其共同同意。

3.有无抵押瑕疵

不能就设备看设备。注意审查设备所附着的房产，是否已经设置抵押。如果房产或建筑物已经设置抵押，则应进一步审查是否已将“附属设施”作为登记的一部分；如未作为登记的一部分，还需要进一步审查抵押合同，看是否纳入抵押财产范围（虽然设备动产抵押自合同生效时设立，登记后才能对抗第三人，但从合规和尽职的角度，建议还是要做相应审查。至于能否承担该风险，则是公司风险偏好问题）。

4.如何实现设备的区分和特定化

这些附属设施，附着或内嵌于建筑物。如何证明其确实存在，是技术活——设备的特定化，一定程度上解决了这个问题，即通过有形的文件锁定看不到的设备。案件中，金租公司做了很好的示范，这些设备具有独立的名称、规格型号、购置发票等，实现了具体、特定的要求。

5.涉足房地产行业应当注意的合规问题

按照当前的监管要求，金融租赁主要的监管限制是，资金不能违规流入房地产，也就是约定的资金用途不能为房地产开发。这一点，在租后管理中应当关注。
6.哪些“物”可以参考本案原则

以“物权法定”作为逻辑起点，根据法律规定，所有权属设立、变更需要办理登记的不动产，均可以参考本案的融资路径和原则。
按照《不动产登记暂行条例》规定，“房屋等建筑物、构筑物”不动产权利，依照本条例规定办理登记。
关于什么是房屋等建筑物，住建部政策法规司编写的《房屋登记办法释义》有描述，“建筑物”一般指可供人们在内进行生产和生活的地上或地下，具有顶盖、梁柱、墙壁的构筑物，包括房屋、地下室、空中走廊等。
而构筑物，一般是人们不直接在内进行生产生活的场所，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。
由上来看，现阶段，可以认定为房屋或建筑物的不动产，均应办理登记。通常来说，商品房、体育馆、厂房、钢结构房屋等，均属于该范畴。