近日，自然资源部公布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知（自然资发[2021]54号）》（以下简称54号文）。54号文全文共六个条款，全面落实了《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》对不动产抵押的最新规定。以下是不动产抵押登记的四大变化：

依法确定不动产抵押范围

依据《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》相关规定，明确禁止抵押的不动产范围，即“学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施、养老设施和其他公益设施禁止抵押”。

明确记载抵押担保范围

目前国内各地登记机构办理规则不统一，往往存在登记担保范围和担保合同约定不一致的情况。主要在于大部分登记机构采用的格式登记簿上没有担保范围一栏，只有“被担保主债权数额（最高债权数额）”，且填列固定的债权本金。但根据担保相关法规及合同约定，担保范围包括本金及其利息、违约金、赔偿金等其他应付款项，一般无法明确固定金额。在实践中，抵押担保范围是以办理登记为准还是合同约定为准存在一定争议。

本次54号文根据《关于适用<民法典>有关担保制度解释》相关规定，确定了以登记为准的认定方式，并明确规范了担保范围记载方式，当事人对一般抵押或者最高额抵押的本金及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载。

保障抵押不动产依法转让

现行《民法典》承认了抵押权的追及效力，抵押人可转让抵押财产，但当事人可以另行约定不得转让，抵押财产转让的，抵押权不受影响。《关于适用<民法典>有关担保制度解释》对当事人约定不得转让情况作了进一步规定，将抵押合同禁止或者限制转让抵押财产的约定分为登记与未登记两种情况，在此基础上明确不同法律后果。虽然是否办理禁止或限制登记不影响转让合同效力，但决定是否发生所有权转移的物权效力。

而对于“禁止或限制转让约定”的登记，部分地方的登记机关没有设定该类登记选项。本次54号文对此进行的明确规定将有效地消除障碍，进一步完善抵押不动产转让制度。主要规则如下：

当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记，应在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。

但是《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让必须经抵押权人同意，才可办理转移登记。

完善不动产登记簿

本次54号文对不动产登记簿的样式进行了修改，将《民法典》及《关于适用<民法典>有关担保制度解释》最新规定的需要登记的事项添加至登记簿中。如在“抵押权登记信息”页增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目；将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”单独新增一个栏目为“最高债权额”。