清洁业务是某金融租赁公司新转型业务方向，自2018年末成立清洁业务部门以来，在业务模式研究、行业客户拓展、市场规模打造方面积极探索和尝试，取得了显著成绩，也积累了丰富的经验。

经过2019年一年的调研和论证，我们在清洁业务领域确定了以物业和环卫两个细分市场为阵地，重点打造“1+1”的产业方向，即物业清洁、环卫清洁与物业安全智慧管理。

总体来说，行业是欢迎金融机构的。物业清洁市场每年新增项目首年服务金额规模达百亿，环卫市场更是超过了500亿，环卫服务市场整体规模超2,000亿元，物业安全智慧管理则是国家大力建设智慧社区、贯彻“新基建”的重要举措之一。规模如此庞大的市场自然有着巨大的资金缺口，业内企业对资金方可谓趋之若鹜。相较银行资金，金融租赁公司的产品模式更加灵活，比如期限长短结合、增信方式轻形式重实质、资源整合更直接等。

然而，行业又是排斥金融机构的。多年来行业内厂商长期处于高度竞争的格局之中，价格战、赊销、零首付分期、长账期……为了抢占市场无所不用其极，慢慢的培育出了特点鲜明的“买方市场”，相较风控措施一般的厂商，金融租赁公司的流程相对繁琐、约束相对严格。

下面我们就对行业粗浅的认识分别对物业清洁、环卫清洁和智慧安防领域进行简要介绍。

物业清洁领域

物业清洁项目服务场景多样，主要包括工业领域（如工厂厂房、车间等）、商业领域（如卖场、超市、物业小区、医院等）、交通领域（如机场、火车站、汽车站等）及其他空间开拓、地面起伏较小的区域。

清洁设备产品类型繁多，可以按以下方式分类：从产品动力角度可分为燃油式、新能源式和无动力式设备；从产品操作方式角度可分为手推式、驾驶式以及无人清洁机器人设备；从产品功能角度可分为洗地机、扫地车、洗扫车、垃圾清运车、洒水车、工商业吸尘器设备等。

清洁行业市场容量巨大，社会对于清洁服务需求量与日俱增。行业自身分工逐步细化，有着明确的目标市场，同时我国的清洁行业自身专业化程度近年来在不断提高。据中国报告大厅数据披露及研究分析，预计在未来3年时间内，清洁设备行业的复合增长率将维持在6.5%到9%之间，预计2021年，清洁设备行业在清洁市场领域的规模在76.86亿元到82.4亿元。

清洁设备租赁物应用场景

环卫清洁领域

环卫服务包括垃圾分类、清扫保洁、垃圾清运、公厕运营以及公共设施维护等项目。环卫服务具有明显的公用事业属性，-般由政府控制，主要资金来源于政府财政支出。环卫服务与广大民众的生活息息相关，不可或缺，因此社会对环卫服务的需求弹性较小。此外环卫服务还具有自然垄断效应和规模效应。

我国环卫服务产业大致经历了三个阶段：政府行政主导、市场化试点和市场化推广。

第一阶段，政府行政主导管理阶段。2003年之前，市政环卫工作在政府主导下，由事业单位环卫部门进行监管、实施。

第二阶段，市场化试点阶段。2002年12月，住建部发布《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》，鼓励社会资金、外国资本参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资结构。部分城市启动政府采购公共服务的试点环卫项目开始招标，这一时期环卫市场化作业公司以中小企业为主。

第三阶段，市场化推广发展阶段。2013年9月国务院发布《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》，明确要求在公共服务领域更多利用社会力量，加大政府购买服务力度，原则上通过合同、委托等方式向社会购买。

近年来，环卫服务市场空间稳步提升，2019年环卫服务市场规模约为2,021亿元，到2024年市场规模有望达到3,100亿元，未来五年环卫服务市场空间的复合增速为8%-10%，市场化率有望突破60%。

环卫服务市场化已成为必然发展趋势，政府购买模式和PPP模式得到推广，环卫服务市场正进入高速增长时期。综合实力强的企业正进入环卫服务行业，环卫市场化作业公司从中小型规模企业向大型规模企业的方向迈进。

环卫市场发展趋势可以概括为智能化、一体化、机械化、市场下沉。

一、环卫智能化
智慧环卫是依托物联网、移动互联网技术，对环卫工人和设备进行全过程实时管理，合理设计规划的环卫管理模式。智能环卫能够实时反映垃圾排放清扫清运信息，提升环卫作业质量，降低环卫运营成本，提高突发事件应急能力。传统的环卫行业与互联网融合，给传统的商业模式带来新机遇。

二、环卫一体化
环卫一体化是环卫项目多维度整合。空间维度上，目前环卫市场呈碎片化，一个城市的环卫服务被划分多个标段招标，由多家企业提供服务。这导致环卫设备处于产能相对过剩状态，作业不饱和率、车辆空车率明显上升，随着企业运营管理和工作效果差异的呈现，未来同一区域环卫项目将会得到整合。产业维度上，目前垃圾分类、收集、清运和处理业务处于分割状态，这不利于产业协同发展，环卫产业上下游有整合趋势，逐步由“小环卫”转变成“大环卫”。

三、环卫机械化
环卫服务有从轻资产模式转为重资产模式的趋势。国内环卫服务要大量人工参与，劳动力密集程度较高，同时合同期限普遍较短，项目投资不大，因而国内环卫企业通常以轻资产模式运营。从美国环卫市场发展看，随着清扫业务需求下降、机械化率持续提升、环卫一体化不断发展，环卫企业经营模式开始具备重资产的特征。环卫工人老龄化严重，环卫机械化势在必行。我国环卫服务人工成本比重较高，美国环卫服务中人工成本占比30%左右，而我国环卫服务中人工成本占比达到60%左右。我国环卫工人老龄化严重，平均年龄超过50岁，同时环卫行业缺乏吸引力，新进入者较少，未来从业人员难以得到补充，必须进行机械化替代。另外机械作业效率高、成本低。机械化作业成本优势有助于机械化推广，有利于降低政府和企业的负担。大多城市环卫装备处于基本环卫装备阶段，机械化程度有待提高。

环卫装备行业发展阶段可分为初级环卫装备阶段、基本环卫装备阶段和全面环卫装备阶段。我国城市道路机械化清扫率从2012年的40.43%提高到2017年的65.01%，其中近三成的省会城市机械清扫率已经达80%以上，达到全面阶段，其他城市逐步向全面环卫装备阶段发展；县城道路机械化清扫率则从2012年的24.42%提高到2017年的57.28%，正逐步向基本环卫装备阶段发展，距离全面环卫装备阶段还有不小的差距。

四、环卫服务市场下沉
我们判断，县区、乡村环卫服务市场即将爆发。我国县城、乡村的公共基础设施薄弱，环卫设备短缺，现有的环卫服务水平较低，造成垃圾清运困难，部分农村地区环境卫生脏乱差，这种局面迫切需要改善。2018年国家出台《农村人居环境整治三年行动方案》，要求加强乡村环境卫生建设，改善农村人居环境。随着县区、乡村环卫市场的爆发，环卫市场开始从大中城市向县区、乡村下沉，城乡环卫一体化科学将有序开展。

智慧安防领域

2019年李克强总理在政府工作报告中提出，“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯”等直接关乎民生改善的内容。

2019年3月，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。

2019年6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。

根据《第一财经》报道，截至2019年7月，各地上报需要改造的城镇老旧小区达17万个，涉及居民上亿人，机构预计这将拉动万亿级投资需求。

根据上述政策背景，结合疫情期间各地社区管理中暴露出的若干问题及展示出的不少出色方式，我们坚定的认为，智慧安防将是我国未来社区管理、安全管理的重要手段。我们通过与行业内安防设备企业的合作，结合停车管理、门禁管理、移动客户端管理等手段布局该市场。

作为金融租赁公司中大胆创新、勇于做“真租赁”的公司之一，我们在拓展新产业、研发新模式、发展新业务的同时始终把风险控制、保证资金安全放在工作首位。通过大量的市场调研，我们建立了创新业务整体控制逻辑并得到初步验证，在业务所属行业进行全链布局，既能实现大资产管理目标，保证资金安全，又能快速培育行业独角兽企业，分享市场发展红利，与行业共生共荣。

积土成山，风雨兴焉；积水成渊，蛟龙生焉。相较其他行业，融资租赁在物业清洁、环卫清洁与物业安全智慧管理领域尚处于新兴阶段，通过一年多的积累，我们小试牛刀、初现成效，我们也将在创新、探索之路上坚定的走下去。