租赁物过户登记与融资租赁合同效力

　　引言：

　　2024年1月5日，国家金融监督管理总局正式发布修订后的《金融租赁公司管理办法（征求意见稿）》，关于租赁物范围的表述，发生重大变化，原管理办法将租赁物范围限定为“固定资产”，本次修订为将租赁物范围限定为“设备资产”和“生产性生物资产”。如何从法律上对“设备资产”和“生产性生物资产”进行准确定义，与原“固定资产”相比，本次修订后，租赁物在外延上会发生哪些变化，对租赁公司的业务会产生哪些影响，这些问题都引起了行业内的广泛讨论。

　　本系列文章拟追根溯源，详细分析租赁物的定义和范围，并对租赁物所有权的转移登记、租赁物的适格性与合同效力等问题进行分析、解读。

　　第4期：租赁物过户登记与融资租赁合同效力

　　形式上看，融资租赁是买卖+租赁。普通买卖中，标的物是否实际办理过户登记，属于物权层面的问题，不会影响买卖合同本身的效力，租赁合同中，也不会强求出租人一定是登记所有权人，非登记所有权人同样可以有权出租。但是在融资租赁合同中，为什么要求租赁物必须办理所有权过户登记？违反这些规定，不仅会引起监管处罚，在司法审判中，还可能被法院认定为不构成融资租赁法律关系。

　　要求租赁物必须办理所有权过户登记，否则不构成融资租赁合同关系，上述做法是否合理？本文拟从法律和市场两个角度展开讨论。

　　一、近期的监管处罚、法院判例与司法政策精神

　　1、监管处罚

　　2022年12月，银保监会SH监管局作出行政处罚决定书，责令某银金融租赁公司改正违规行为，罚款50万元，对直接管理责任人员，处以警告，行政处罚的理由是“未按法律规定办理租赁物所有权转移登记”。该行政处罚并非个案，近两年，多地监管部门都曾做出类似的行政处罚。

　　2、法院判例

　　从近两年的司法判例看，法院越来越重视租赁物的适格性，尤其是构筑物融资租赁业务，因为构筑物不适格导致融资租赁法律关系被否定的案例频频出现，不适格的重要表现之一就是构筑物未办理过户登记。

　　如（2021）京民终132号案件，根据裁判文书的记载，租赁物的主体为“道路、建筑工程设施、给水管、大棚温室维护、钢结构、砖砌体、钢筋混凝土、沥青混凝土路面、污水管、雨水管、机井房、桥涵、项目管理用房、排水渠”，以上均为典型的构筑物，构筑物占租赁物的比例为91%，除构筑物外，还有部分设备，包括“变压器、柴油发电机、中央空调、电机、水泵、循环风机、软化水设备、锅炉设备”等。

　　上述构筑物并无登记机关，无法办理登记，法院经审理以出租人“未取得不动产权利证明”为由，将合同性质认定为借贷，法院认为：“出租人对租赁物是否享有所有权是判断合同性质的重要因素，也是售后回租合同与抵押借款合同的最主要区别......本案中，XXX公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并未发生转让......综上，XXX公司与XXX公司在《融资租赁合同》履行中，绝大部分租赁物的所有权并未从承租人转移至出租人，不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质名为售后回租式的融资租赁合同，实为企业借贷合同。”

　　3、司法政策

　　2022年底，最高院召开了金融审判工作会议，根据网传的会议纪要，不动产租赁物必须要办理过户登记，否则不构成融资租赁合同关系，至于是否有登记机关，在所不问。

　　会议纪要第35条规定：“【售后回租的法律关系认定】......根据融资租赁合同解释第二条的规定，审查“售后回租”合同是否构成融资租赁法律关系，重点不在于租赁物出卖人与承租人是否系同一人，而在于是否具备“融物”的本质属性，租赁物是否具备可流通性、特定化、可使用性的基本要素，是判断“售后回租”合同能否达到“融物”功能的标准：（1）租赁物应当具备可流通性。当事人以地下管网、城市道路、市政桥梁、在建工程、不动产作为租赁物，因无法办理或不适于办理等原因没有办理过户登记手续，应认定不构成融资租赁合同关系。”

　　不动产租赁物必须办理过户手续，否则不构成融资租赁法律关系，已经逐渐成为司法实务中的主流观点。但这种做法是否合理，是否有法理上的依据，值得我们深入的思考和讨论。

　　二、有关租赁物所有权的规定

　　我们首先将有关租赁物所有权的规定总结列示如下：

　　按照《民法典》第143条的规定，民事法律行为（包括合同）的有效条件有三，分别为“行为人具有相应的民事行为能力”、“意思表示真实”和“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，只有同时满足以上三个条件，合同才能有效，但不符合上述三种条件的后果却是不同的，可以是无效（终局性无效），可以是效力待定，可以是可撤销，也可以按照隐藏行为做认定，详见下表：

　　我们分析租赁物的过户登记与合同效力问题，也要从《民法典》143条的规定出发，按照上述三个条件，分情况进行讨论。“条件1”是行为人的民事行为能力问题，与本文主旨无关，我们不予讨论，重点是“条件2”中的通谋虚伪（其他几种情形属于所有民事行为均可能存在的通常性情形，与本文主旨无关，我们不予讨论）和“条件3”，下面我们就分别展开讨论，看一看未办理租赁物过户登记是否会影响合同效力，是否会影响法律关系的认定。

　　三、租赁物不过户，是否违反强制性规定或者违背公序良俗（条件3）

　　1、法律层面

　　《民法典》关于租赁物所有权的规定，从文意上看是强调登记对抗，其着眼点在于保护善意第三人，而并非对租赁物过户登记做要求。从法理上讲，登记生效一定会同时产生对抗效力，但登记能产生对抗效力的，有可能是登记生效，也有可能是交付生效，如机动车是交付生效+登记对抗，房屋是登记同时产生生效+对抗的效力。具体关系见下图：

　　《民法典》只是强调了登记对抗，并不能据此推断出是登记生效还是交付生效，更不能推断出登记与融资租赁合同效力以及融资租赁法律关系之间的关系。从这个角度来说，民法典实际上并未对租赁物过户登记做要求。

　　2、规章层面

　　《金融租赁公司管理办法》和《融资租赁公司监督管理暂行办法》的规定口径基本一致，可以总结为两条：第一，国家法律法规规定所有权转移必须/应当登记的，租赁公司须/应当办理登记；第二，租赁物不属于需要登记，可以不登记。

　　《金融租赁公司管理办法》修订征求意见稿的口径与现行《金融租赁公司管理办法》和《融资租赁公司监督管理暂行办法》并不一样，其用意并非是放松对所有权过户登记的限制，而是因为征求意见稿直接将不动产排除在租赁物范围之外，所以自然也就不会涉及不动产过户登记的问题。

　　物权法上的物分为动产和不动产，二者物权变动的规则并不一样。

　　对于规章层面对租赁物过户登记的要求，我们从以下几个方面来理解：

　　第一，区分物权变动与合同效力

　　动产的物权变动依交付，不动产的物权变动依登记，但无论是交付还是登记，影响的均是物权效力，而非基础合同的效力。如《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”如不动产买卖合同不会因为未办理过户而无效，不动产抵押合同也不会因为未办理抵押登记而无效。

　　第二，法律并未对物权变动提出强制性要求

　　民事行为意思自治，法律不能强迫当事人为或者不为一定行为，无论是交付还是登记，均是法律对于当事人行为效力的确认，而非强制。当事人不办理物权交付或登记，其后果是不发生当事人所预期的法律效力，当事人自应为自己的行为负责，但法律并不强求当事人必须办理交付或登记。

　　《金融租赁公司管理办法》和《融资租赁公司监督管理暂行办法》使用的是“必须”和“应当”，即国家法律法规规定所有权转移必须/应当登记的，租赁公司须/应当办理登记。从立法的角度，上述两个规章使用“必须”和“应当”是不准确的，因为没有任何一个法律条文强制当事人办理物权登记。所以，我们需要对不准确的法条做出解读，笔者个人认为，此处的“必须”和“应当”并非是指的强制当事人办理登记，而是指如果想要实现物权变动的效果，即取得所有权，则“必须”或“应当”办理登记。

　　从规章的条文表述来看，第一，并无直接强制出租人办理过户登记的意思，第二，退一步，即便我们将条文理解为强制出租人办理过户登记，但该条文应属管理性强制性规定，违反该条规定的，并不会影响合同效力，第三，再退一步，即便该条文是效力性强制性规定，因上述文件属于部门规章，并非法律或者行政法规，效力层级不够，违反该规定，严格来说也并不引起合同无效的后果。

　　通过以上分析，我们可以发现，无论是《民法典》还是规章，均读不出任何有关未办理租赁物物权登记会导致融资租赁合同无效的意思。

　　四、租赁物不过户，是否构成通谋虚伪或名不符实合同（条件2）

　　在上一篇文章（《融资租赁合同效力与租赁物适格性规范》）中，我们详细讨论了《民法典》的“合同无效”与“通谋虚伪”以及司法解释“名不符实”合同的关系。我们需要再次强调，将融资租赁法律关系认定为借贷关系，属于“通谋虚伪”或“名不符实”合同的处理方式，而并非违反“条件3”所导致的合同无效（即终局性无效）。

　下面我们就分析一下未办理租赁物所有权过户登记是否会导致融资租赁合同法律关系被否定，即是否会引起“通谋虚伪”或“名不符实”的后果。

　　1、商事领域应慎重认定“通谋虚伪”和“名不符实”

　　通谋虚伪是意思表示不真实的体现，当事人之间的交易包含外在的伪装行为（虚构）和内在的隐藏行为，伪装行为无效，法律要按照隐藏行为的性质来做出认定。在融资租赁中，最常见的情况是法官认为出租人和承租人之间签署的《融资租赁合同》是外在伪装行为，借贷才是双方真正的隐藏行为，所以按照“名不符实”合同来处理，直接将交易定性为借贷。

　　名不符实合同的处理方式，在理论上有一定争议，有人认为司法权力不应过度干预民事活动中当事人的意思自治，当事人约定的权利义务，只要不存在无效（终局性无效）的情况，原则上就应当尊重当事人的约定和选择，法官不应随意穿透合同，随意从“局外人”的角度对他人的交易做出修改。

　　2023年底，最高院颁布了民法典合同编司法解释，其中第15条规定：“人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚构交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系。”最高院的态度显然是支持法官主动对名不符实合同做出纠正的。

　　关于法理上的争议，本文不予讨论，我们重点关注的是实操中如何对名不符实合同做出认定！或者说，法官判断一个交易存在虚构行为和隐藏行为的具体标准到底是什么？这个标准又应该在何种层级的规范性文件中规定？

　　比如，在融资租赁合同纠纷案件中，如果法官认定一个融资租赁交易不构成融资租赁法律关系，那么首先就要明确融资租赁法律关系到底应该符合什么标准，然后再审核个案交易是否符合这些标准。这些标准，就是法官做判断的前提，如果连标准都没有，显然是无法做出名不符实认定的，如果标准不明确，则会给法官留下“造法”的空间。

　　我们再举个例子，比如法官认为租赁物未办理过户登记手续，所以不构成融资租赁法律关系，双方实际为借贷关系，那么我们就要追问一下，为什么租赁物未办理过户登记手续就不构成融资租赁关系，这个判断的依据是什么，是哪个法条做了这种要求？

　　一个零对价的房屋买卖合同，通常会被实质穿透认定为赠与合同，买卖为虚构行为，赠与为隐藏行为。这是法理上最常引用的典型通谋虚伪案例。买卖和赠与，均为普通民事活动，即便是社会大众，依据朴素的常理也能看到二者的区别：买卖是有价的，赠与是无偿的。

　　《民法典》也做了明确规定，第595条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第657条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，法官直接依据《民法典》即可对二者做出区分。

　　但在商事活动中，有很多专业的领域，普通人依据常理是无法对某一种商事法律关系做出是与非的判断的，比如融资租赁，租赁物是否应当办理过户，不要说普通人，即便是融资租赁行业内的人，绝大部分也搞不清楚。同样一个融资租赁交易，一个办理了租赁物过户，另一个未办理，那么二者的差异到底有多大，是否有如买卖和租赁之间的本质区别？

　　笔者认为，对于商事交易，首先应当尊重当事人的交易合同，法官作为“局外人”应当慎重穿透合同，如果确实有必要做穿透认定，则最好以法律和行政法规为依据，如果法律和行政法规没有明确规定，可以参考行业惯例、监管部门发布的规章和其他规范性文件。

　　下面我们就详细看一下，法律、规章和行业惯例是如何定义融资租赁的？是否明确要求办理租赁物过户登记。

　　2、如何定义融资租赁

　　《民法典》只是简单的规定了融资租赁的交易结构（即第735条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。）以这一规定来界定融资租赁，显然太过于笼统，这一定义并未涉及租赁物的适格性，也没有对租赁物过户做出要求。

　　目前无专门关于融资租赁的行政法规。

　　规章层面，上文已经做了列举，无论是金租办法，还是商租办法，均对出租人办理租赁物过户登记做了要求，如金租办法第32条和33条规定：“金融租赁公司应当合法取得租赁物的所有权。租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别，金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。”当然，这些规定更像是从风险控制的角度对出租人做的要求，从这些规定中，并不能直接得出不办理过户即不构成融资租赁法律关系的结论。

　　从行业惯例的角度来说，典型融资租赁是直接租赁，租赁物主要是设备类动产，从形式上说，直接租赁是买卖+租赁，但实际上是买卖+融资，因为承租人支付的租金并不是占有使用租赁物的对价，而是出租人购买租赁物的本金+利息，直接租赁本质上就是融资的属性为主，兼具了新增租赁物的销售属性。

　　从行业惯例的角度来说，直接租赁本身有实际的买卖关系发生，而且租赁物主要是动产，所以基本不涉及租赁物过户登记的问题。售后回租并非典型的融资租赁，虽然目前售后回租业务在整个融资租赁业务中的占比达到80%以上，但实际上其大规模展业的时间并不长，很难说有什么行业惯例，或者说行业惯例正在形成中，目前，即便是行业内的从业者恐怕也搞不清楚租赁物是否应当办理过户登记。

　　因为租赁物未办理过户登记，监管部门对出租人做出行政处罚是近2-3年的事，2020年以前鲜有此类处罚，主要原因是国家限制地方政府平台公司非标融资，其中平台公司融资租赁业务的租赁物多为无法办理登记过户的构筑物。

　　司法实践中，因为租赁物未办理过户登记导致融资租赁法律关系被否定的案例，也是近2-3年的事，2020年以前鲜有此类判例，主要的原因是司法机关近几年采取了“与监管相应而行”的政策。

　综上，法官基于租赁物过不过户来肯定或否定融资租赁法律关系，实际并无法律和行政法规的依据，规章的规定也不够明确，司法机关的做法更多的还是为了配合监管部门。当然，在商事领域，认定通谋虚伪或者名不符实合同，本身具有较强的专业性，以监管部门的规定和意见为参考是应该的。

　　但我们需要注意的是，监管部门的规定或意见可能具有一定程度的灵活性和短期性，因为监管政策需要根据行业的发展做出动态调整，但法律却需要保持一定的稳定性，所以在做通谋虚伪或者名不符实合同的认定时，司法机关一定要对监管部门的规定或意见做出判断和筛选，分清楚哪些是阶段性的政策，哪些是长期的政策，哪些是有可能影响法律关系认定的根本性的规定，哪些是不影响法律关系认定的纯管理性的规定。

　从金租办法和商租办法的规定来看，笔者还是倾向于认为监管更多的是从风险控制的角度对租赁物过户提出要求，而并非否定融资租赁法律关系。

　　五、市场效果的利与弊

　　实践中，最常见的租赁物是设备类动产，对于动产而言，不存在登记过户与合同效力这一问题，所以强制要求租赁物登记过户，主要针对的就是不动产，不动产租赁物，一是房产，二是构筑物，不动产主要分为建筑物（以房产为代表和主体）和构筑物。

　　房产领域的融资需求，大部分集中在房地产开发领域，但对于开发商来说，房地产是待售的商品，不具有劳动工具的属性，从法理上讲是无法做租赁物的，所以以房产做融资租赁，一般来说，要么是企业的工业厂房，要么是商业、办公类的租赁房产，相对来说，体量较小。

　　构筑物的融资租赁，承租人大部分是地方政府的融资平台公司，一小部分是实体企业的生产类构筑物，如能源化工企业的大型设备往往都固定在土地之上，且需要前期的基础设施建设，该些基础设施就是构筑物，还包括港口企业的码头、水电站的水坝等等。

　　对于租赁房产而言，办理过户登记虽然会增加不小的税费成本，但理论上是可以办理过户登记的，但对于构筑物来说，绝大多数并无登记机关，根本无法办理所有权登记，所以，强制要求办理过户登记政策主要影响的就是构筑物的融资租赁。

　　从交易模式角度来说，直接租赁主要集中于设备类动产，售后回租中不动产尤其是构筑物的占比相对较高。

　　如果司法审判中将未办理过户登记的融资租赁合同认定为借贷合同，最直接的后果就是出租人无法就租赁物主张权利，同时，服务费、保证金等大概率会被认定为提前扣除的本金，从而导致收益减少，这对于出租人来说，是利益受损的，但对于承租人来说却是有利的。司法审判的结果会间接影响出租人新业务的投放，肯定会倒逼租赁公司慎重选择构筑物作为租赁物。

　　如果不考虑手段的合法性和合理性，仅仅从结果来说，强制要求办理租赁物过户登记，否则认定合同无效，在现阶段的确可以有效压降不动产融资租赁和售后回租业务，尤其是地方政府平台的融资租赁业务，但同时我们也要注意以下两个问题：

　　第一，构筑物无法办理过户登记，只是现状，而非未来的常态，相关部门早就在研究构筑物的登记问题，如果未来构筑物可以办理所有权登记了，那么办了过户登记的地方政府融资平台业务，合同就是有效的，没办过户的，合同就是无效的，这显然并不合理，同样一种业务，其类信贷的属性，不会因为办不办过户登记而有所不同，到时我们的司法规制手段是否又要重新调整？

　　不动产尤其是构筑物的融资租赁，其实并非典型融资租赁。融资租赁是以买卖+租赁为形，以融资为本质的一种交易模式，直接租赁是买卖+融资，售后回租只有融资。售后回租本质上彻头彻尾就是融资，就是监管所批评的类信贷，租赁物过不过户都是类信贷，允许售后回租存在，就是认可售后回租的类信贷属性，即便租赁物过了户，它依然是类信贷产品，强制售后回租中的租赁物过户，并不能从根本上使得融资租赁回归本源。

　　第二，我们也要看到副作用，很多实体企业也有构筑物，实体企业通过构筑物来做融资租赁，是完全符合金融支持实体经济的宏观政策的，如果强制要求无登记机关的构筑物都办理过户登记，显然打击面过大了。

　　另外，也要区分“主观不作为”和“客观不能”。就不动产登记实践来说，目前，大多数建筑物是有登记机关的，最常见的如房屋，而大多数构筑物是没有登记机关的，所以不办理房屋过户登记，属于“主观不作为”，而不办理构筑物的过户登记，则是“客观不能”。一方面法律层面规定了构筑物的物权变动需要办理登记，但另一方面，实践中并无登记机关，具体制度设置是缺失的。如果因为构筑物租赁物无登记机关，就否定融资租赁法律关系，就相当于让当事人承担了制度缺失的不利后果，这显然是不合理的。

　　综上，租赁物的所有权只是一种名义所有权，并非真正的所有权，其功能主要是担保，未办理过户登记，主要的后果是担保功能的弱化、虚化，从监管的角度来说，要求办理过户登记无可厚非，但司法机关据此否定融资租赁法律关系，法律上的理由和依据并不充分，而且市场效果也有待后期验证，以上有待司法机关进一步斟酌。