老师您好：售后回租的融资租赁固定资产，承租方（转让方）的房产和设备开票是否需要分开，房产和设备分别涉及什么税？开票价值如何确定？如果用评估的话，增值的那块是否涉税？如果不开发票，是否可以？如果承租方开的话，是自己开，还是税务代开？如果开票，还需要账面上的原始发票为依据吗？如果没有原始发票怎么处理？期满回购是否需要开票？是否涉税？
　　
　　专家回复：
　　
　　1、依据国家税务总局公告【2010】第13号
　　
　　融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
　　
　　一、 增值税和营业税
　　
　根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
　　
　　二、 企业所得税
　　
　　根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
　　
　　2、依据财税【2013】106号
　　
　　（五）有形动产租赁服务。
　　
　　有形动产租赁，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。
　　
　　1.有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入有形动产，以拥有其所有权。不论出租人是否将有形动产残值销售给承租人，均属于融资租赁。
　　
　　2.有形动产经营性租赁，是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
　　
　　远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于有形动产经营性租赁。
　　
　　光租业务，是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
　　
　　干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。
　　
　　附件2
　　
　　(四)销售额。
　　
　　1.融资租赁企业。
　　
（1）经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。
　　
　　融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资租赁业务的企业后，又将该资产租回的业务活动。
　　
　　试点纳税人提供融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
　　
　　（2）经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的纳税人，提供除融资性售后回租以外的有形动产融资租赁服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息、保险费、安装费和车辆购置税后的余额为销售额。
　　
　　（3）本规定自2013年8月1日起执行。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2013年12月31日前注册资本达到1.7亿元的，自2013年8月1日起，按照上述规定执行；2014年1月1日以后注册资本达到1.7亿元的，从达到该标准的次月起，按照上述规定执行。
　　
　　2.注册在北京市、天津市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等9省市的试点纳税人提供应税服务（不含有形动产融资租赁服务），在2013年8月1日前按有关规定以扣除支付价款后的余额为销售额的，此前尚未抵减的部分，允许在2014年6月30日前继续抵减销售额，到期抵减不完的不得继续抵减。
　　
　　上述尚未抵减的价款，仅限于凭2013年8月1日前开具的符合规定的凭证计算的部分。
　　
　　3.航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
　　
　　4.自本地区试点实施之日起，试点纳税人中的一般纳税人提供的客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额，其从承运方取得的增值税专用发票注明的增值税，不得抵扣。
　　
　　5.试点纳税人提供知识产权代理服务、货物运输代理服务和代理报关服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
　　
　　向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
　　
　　3、依据财税〔2012〕82号
　　
　　经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：
　　
　　一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
　　
　　专家分析：
　　
　　对于承租方，在出售回租的房产和设备时，不需要开具发票，在回租时，出租方对于收取的利息和租金，需要开具发票，对于不动产租金和利息，需要开具营业税发票，对于设备租金和利息，需要开具增值税发票。
　　
　　对于期满回购，也不需要开具发票。