《会计准则》是融资租赁发展的四大支柱之一。会计准则的任何修改、变动，都将给融资租赁的发展态势、交易模式、创新经营、业务结构等带来方向性的引领。学习《企业会计准则第21号——租赁（修订稿）》，将有许多新的规定，对于融资租赁的发展也有许多新的启示（本文不探讨大家交流已经很充分的承租人将表外经营租赁纳入表内核算的最大变化），就教于租赁和财会同行。

一、关于租赁期开始日的确定
《企业会计准则第21号——租赁（修订稿）》（本文以下简称“准则21”）第十二条规定，“租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的日期。”显然，这里的“租赁开始”是以租赁物的交付为前提和标志的。这种规定之下，必须设置“租前”概念，即出租人从支付第一笔租赁物价款到租赁物交付给承租人使用这一段时间，都统称为“租前”，承租人须按租赁合同约定的利率向出租人支付“租前息”。
换而言之，从出租人角度看，资金的实际占用期=租前（占用）+租赁期。即是说资金占用期长于租赁期（举例而言，租赁期3年，资金占用期则在3-5年，有的甚至更长），那么，在谈判及设定租赁费率时，参考的基础利率就应该是资金实际占用期对应的利率档次，而不单单是租赁期对应的利率档。
鉴于大型大额设备（如飞机、轮船、大型高端设备设施）的采购期限长。借鉴过去飞机船舶租赁的起租惯例，我们建议仍然可以实际付款日起租，还可分段起租，以避免采购期间长而对资金占用总期限的影响。
此外，“准则21”第三十五条，从出租人角度又规定，“租赁开始日，是指租赁合同签署日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。”我们主张，出租人的“租赁开始日”可与前述第十三条承租人的租赁期开始日一致。且这里（现行的三十五条）定义的出租人“租赁开始日”，也过于宽泛。因为在融资租赁实务操作中，达成共识，甚至签署租赁合同后，因竞争等多种原因而未成交(且不付违约代价)的项目也非少数或个别，租赁双方普遍以谅解中止为主。显然，比之于支付租赁物价款而言（后者是实质起租），出租人过早确认租赁分类（将租赁分为融资租赁或经营性租赁），也无实际价值；对于放弃的项目，则纯系多余或浪费。

二、（承租人发生的）初始直接费用
关于承租人使用权资产（通常所称的租赁资产）的成本初始计量，成本包括“承租人发生的初始直接费用”等（“准则21”第十四条），其定义是：“初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本。”我们从租赁实务角度来看，初始直接费用主要包括一次性支付给出租人的租赁资产管理费（也有叫租赁手续费的）、租赁物（尤其是回租设备）和抵押物价值评估费、因租赁而投的保险费等。
我们建议“准则21”将“租赁资产管理费（等）”明确列示在“初始直接费用”项下，以解决一些人简单地以银行不能收取利率之外的价外费为由，认为融资租赁的“资产管理费”也不合规，或者要求提供质价相符的咨询报告等支持依据，平添额外的解释与画蛇添足的工作。

三、准确掌握融资租赁要素的变更
融资租赁关系中，“因租才买（先有承租人要租赁、出租人才购买），买了必租，中途不能退租（以规避承租人的不道德退租）。”当然出租人也不能眼红承租人的好收益而提前中止合约收回租赁物（限制出租人因知悉承租人的商业秘密后的不义之举）。因此，融资租赁合同为不可撤销合同（参见“准则21”第十三条）。
但任何准则、规定又要服从法律(比如《合同法》)。《合同法》规定只要合同当事人达成共识，互惠互利，就可以修改合同的原条款而达成新的合同（条款）。我们在融资租赁经营中，须留意以下几种“变更”情况。
1、租赁期。“准则21”第十三条规定，“承租人有权选择续租该资产且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应当包含续租选择权涵盖的期间”。这更多见于留有未担保余值，且承租人前期支付租金较高，不续租对承租人来说属逆选择，与我们通常讲的租赁期“5+3”模式，事实上租赁期应当为8年，是一致的。那么，在确定第一个租赁期（前述例子中的头5年）也要按全部租赁期（8年）的租息率来设计租金。
2、可变租金。即按指数或比率确定实付租金，因承租人的生产产量、销售收入及利润都是个变数，因此支付的租金也是变化的。多见于风险租赁中，叫或有租金（参见“准则21”第十五条）。
3、重新确定租赁付款额。“准则21”第二十五条规定，下列两种情况，租赁开始日后，承租人要重新确定租赁付款额，并按变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：“（一）因续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化或者前述选择权的实际行使情况与原评估结果不一致等导致租赁期变化的，应当根据新的租赁期重新确定租赁付款额；（二）购买选择权的评估结果发生变化的，应当根据新的评估结果重新确定租赁付款额。”
4、租赁双方协商（达成一致）调整租赁要素。“准则21”第二十八条规定，“租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。”可见，租赁物的范围与数量、租息率<租赁利率>与租金、租赁期等租赁的关键要素，只要租赁双方能达成共识，都是可以变更、调整的。

四、生产商或经销商兼营融资租赁
1、融资租赁的出租人范围扩大了。此前，在中国融资租赁的出租人仅为三类：金融租赁、外资（及中外合资）融资租赁和内资（试点）融资租赁公司。“准则21”第四十二条规定“生产商或经销商作为出租人的融资租赁”，其内涵就是说，大型生产商或经销商（经前置审批），可兼营融资租赁业务，显然这不同于它们投资单设融资租赁公司经营融资租赁业务。从融资租赁行业而言，更加丰富了厂商租赁的内涵，对厂商租赁的回购、退出机制的保障系数得到更大幅度的改善和提升。
2、对于生产、经销商确认销售收入的规定更加明确，操作性更强。即“在租赁期开始日，该出租人（——即生产厂商或经销商）均应当按照租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本。”如此很好地解决了过去厂商租赁附带有厂商回购担保，不能确认销售收入的问题。可极大激励大型生产商或经销商开展厂商租赁业务。

五、售后回租的资产交易
过去按照经典融资租赁交易模式，事实上一笔（回租）融资业务，生硬地将售后回租交易模式中的“售”定义为销售，由此带来许多问题。比如涉及国有企业的须获得主管部门的审批，而讲的又是以售作为融资的交易结构而非真正处置固定资产，存在二律相悖，说不清楚地尴尬。又如城市公交车上户需要发票等要素，不得不将直租演变为回租，而又缺回租标的物的转让手续，致使交易始终存在瑕疵。还有一些设备须持有资格，不能简单地由融资租赁公司购入记账等等。
“准则21”第五章专门对售后回租作出规定，也可解决社会上一部分人始终将回租视为类信贷、伪租赁的争辩，起到以正视听之功。同时对回租中资产转让是否属于销售作为明确规定，极大地增强了回租业务的可操作性。
对属于销售的，租赁双方各自按购（出租人）与销（承租人）分别进行会计处理。进一步从量化技术层面讲，“如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，则企业应当将低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向承租人提供的额外融资进行会计处理。同时，按照公允价值调整相关销售利得和损失”（第五十一条）。
而对于不属于销售的，“承租人应当继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理；出租人不确认被转让资产，但应当确认一项与转让收入等额的金融资产”（第五十二条）。这就使得回租业务的操作变得十分简单，在不属于销售的回租资产转让中，租赁标的物主要服务于为回租业务搭建交易结构而已。

此外，我们建议，在对短期租赁之“短”有不超过12个月的数量规定（“准则21”第三十一条）的同时，对低价值资产租赁的“低”也应有量的规定才便于操作。为简便和与国际接轨，我们建议可用国际会计准则对于低价值资产租赁的量的规定，即单体小于5000美元的租赁。
对于融资租赁的加速折旧、延迟纳税（所得税）功能，“准则21”第二十一条规定，“承租人能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。”在经营实务中，租赁双方都须在“无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权”和保障出租人利益两个方面做好文章，用活用足政策。