前言

市场经济的大潮中，总有一些自以为聪明的企业，想以擦边球的方式，冒低风险，获高收益。本文剖析一个在建工程售后回租的案例，在收取手续费和租金的同时，要求承租人将租金以存单质押方式为融资租赁公司的融资提供担保，本意是降低风险，结果却大出租赁公司的意料.

01、一笔普通的融资租赁业务
2017年10月，中X建融资租赁股份有限公司(以下简称“租赁公司”)与XX县梵悦文化旅游发展有限公司(以下简称“旅游公司”)，签署了三份《融资租赁合同》，合同总价款5.2亿元。租赁期限为24个月；租金分2期支付，租赁利率为浮动利率，为年5.7%，手续费1880万元。

《融资租赁合同》所附的《售后回租资产清单》载明，租赁物名称为在建工程2号楼、3号楼、4号楼。不过，在建工程没有登记在旅游公司名下，而登记在旅游公司的关联公司名下，彼时尚未办理房屋产权登记，并且租赁公司也没有办理房屋抵押登记。

同日，租赁公司分别与旅游公司的控股股东、火锅省的能投公司签订了《保证合同》，为《融资租赁合同》项下对旅游公司全部债权提供连带责任保证。

同时，融资租赁公司还与旅游公司的控股股东签署《股权质押合同》，约定以其持有的旅游公司65%的股权，对应的注册资本金额为6500万元，为《融资租赁合同》项下的权利提供质押担保。

2017年11月初，租赁公司分四次向旅游公司付款共计5.2亿元，其中3.388亿元支付至农业银行账户，1.812亿元支付至融资租赁合同约定的贵阳银行的账户。

至此，这笔融资租赁业务看起来，除了金额比较大，还是比较平常的一笔业务。

02、一顿眼花缭乱的操作
2017年底，租赁公司、旅游公司以及贵阳银行签署了《资金监管协议》，同时，租赁公司与游公司又签署了《补充协议》。对资金使用的方式以及具体路径做出约定。实际操作当中，具体的资金路径如下：

5.2亿元中的3.2亿元的部分，租赁公司将款项打入了旅游公司开立于农业银行的账户；旅游公司将该笔资金在农业银行开立定期存单后,将存单质押予银行，协助租赁公司办理存单质押银行贷款；

租赁公司基于该存单获得银行贷款后，将3.2亿元资金打入旅游公司开立于贵阳银行的账户；之后，旅游公司依照《资金监管协议》和《补充协议》的约定，在资金进入账户的7个自然日内，协助租赁公司将3.2亿元打回至租赁公司的账户。

5.2亿元中的1.812亿元的部分，具体交易模式为：租赁公司将款项打入旅游公司开立于贵阳银行的账户，旅游公司依照《资金监管协议》和《补充协议》的约定，将全部资金在贵阳银行开立定期存单。

并于2017年至2018年期间，旅游公司与贵阳银行签订了数份《质押合同》，将定期存单质押予银行，为租赁公司向贵阳银行申请的多笔贷款提供担保。租赁公司也确认，1.812亿元中的全部资金均开具了定期存单并质押给了银行。

这通骚操作下来，是不是有点晕？以于老师（微信公众号：风控系）多年的商场经验，也是晕乎乎的。我们一起再捋捋。

火锅省的旅游公司有个地产项目，开发过程中需要融资，七拐八拐找到了远在魔都注册的租赁公司，租赁公司看到旅游公司干瘪的财报，明知项目不靠谱，但是又不舍得这块肥肉，于是眼珠一转，提出了一个摆账、走流水的方案。

双方先签署一个5.2亿元的售后回租合同，租赁公司先暂借3.2亿元给旅游公司，旅游公司收到款后，全额开立定期存单质押给农行，租赁公司从农行贷出3.2亿元后，付到旅游公司贵阳银行账号，算作是租赁本金，旅游公司收到钱后，全额打回租赁公司农行账户，归还3.2亿元暂借款。

租赁公司收到归还的3.2亿元暂借款后，拿出1.8亿元支付旅游公司的第二笔租金，旅游公司收到后，又全额开立成贵阳银行定期存单，全部为租赁公司的多笔贷款提供担保。

这通操作完成后，旅游公司账上多了5.2亿元的银行定期存单（等于现金），而对外贷款担保则无法体现在财报上，同时多了一笔央企背景融资租赁公司的负债，倍儿有面子。融资报表则是大大的好看了。

在租赁公司这边，看似动用了5个多亿的资金，但是，全部有银行定期存单做保证，貌似风险接近于零。而且已经收到了1880万元的手续费，后续还有租息收入。这才是魔都生意人的范儿！

03、一场不期而至的诉讼
时间来到了2018年9月20日（距离起租日约11个月了），旅游公司递交了一份《提前还款申请书》，要求提前还款，并将两份合计5.2亿元的定期存单（含本金及利息）转让给租赁公司作为租赁合同的还款来源。

租赁公司无奈，只得接受提前结束融资租赁合同。但是，把两笔存单的本金和利息抵扣了三份融资租赁合同项下的部分欠款后，发现这还远远不够啊，比预计的少了4300多万呐。

旅游公司的脸色也变了，说你想什么呢？你的钱我都没动，这一堆儿一块儿，我都还给你了，你怎么还贪心不足呢？

租赁公司一看这是翻脸不认人那，就说，那我们法庭上见吧。

北京西城区人民法院（一审法院），于2020年10月公开开庭进行了审理这个案件。

一审法院认为，租赁公司的诉讼请求为，要求旅游公司偿还融资租赁合同项下的未付租金、逾期利息，并要求各担保人承担担保责任。因此，认定旅游公司是否需要偿还租赁公司主张的未付租金，是作出裁判的前提。

而首先界定租赁公司与旅游公司签署的《融资租赁合同（售后回租）》形成的法律关系性质，又是认定旅游公司是否需要偿还租赁公司主张的未付租金的前提和基础。

04、一个难以接受的结果
一审法院援引了《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书关于司法解释第一条的说明：“以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发公司作为承租人、租赁公司作为出租人的融资租赁合同，我们倾向于不构成融资租赁合同关系。”

另外，一审法院还认为：融资租赁交易的一大特征，是租赁期间，出租人对租赁物享有所有权，而出租人享有的所有权，是对融资租赁债务的一种担保。而本案涉及到的在建工程，并未办理所有权登记手续，亦未办理抵押权人为租赁公司的抵押登记手续，甚至据租赁公司陈述，建筑物所有权本身都不属于旅游公司。

融资租赁交易，本质特征即是融资与融物相结合，而这个案件中，融资租赁合同仅有融资之实，并不能达到融物的目的，所以一审法院认为：租赁公司与旅游公司形成的法律关系不是融资租赁法律关系，而是借贷合同关系。

接下来，一审法院对于5.2亿元资金的使用情况进行了分析，认为：

1、关于5.2亿元中的1880万元的部分，租赁公司确认旅游公司向租赁公司支付了融资租赁手续费1880万元。因此，对于该部分资金，旅游公司并未实际占有和使用。

2、5.2亿元中的3.2亿元和1.812亿元的交易模式，两者呈现出同一特点，即资金均以定期存单的形式登记于旅游公司名下，但持续质押予银行，为租赁公司的银行贷款提供担保，旅游公司不能实际操作和使用资金，也不能将资金投入自身的经营或消费。

3、根据《合同法》，借款人还本付息的前提在于，借款人取得了贷款人发放的资金的实际支配和使用的权利。本案中，虽然租赁公司向旅游公司发放的款项均登记在旅游公司的银行账户之中，但由于租赁公司与旅游公司签署了《资金监管协议》，旅游公司并未取得对相应款项的实际支配和使用权。

4、虽然租赁公司主张，资金登记在旅游公司名下，可以使旅游公司在资信、增信方面获得利益，但是租赁公司不能提供证据证明以及不能明确说明旅游公司在哪些方面确实获得了利益。

最后，一审法院的结论是：鉴于旅游公司未能实际使用5.2亿元的资金，旅游公司不应承担对租赁公司的还款责任。驳回租赁公司的全部诉讼请求。

租赁公司不服一审判决，上诉到北京市第二中级人民法院（二审法院），二审法院认同了一审法院对于融资租赁合同性质的认定结论，和旅游公司还款责任的认定结论。

同时，租赁公司对于担保方履行担保责任的主张，二审法院认为：因主债权不存在，从债权亦不存在，因此租赁公司要求旅游公司控股方履行《股权质押合同》项下的质押登记义务，并要求提供连带担保的各方对旅游公司的全部给付义务承担连带保证责任，没有合理依据，二审法院不予支持。

05、一条真金白银的教训
在建工程能否作为租赁物问题，并不能一概而论。从已有的司法判例中，也有大量的判例认定《融资租赁合同》有效。而这些判例无疑都有以下这些共同点：

1、在建工程权属清晰；

2、非住宅商品房类的在建工程；

3、对于承租人具有使用价值；

4、在建工程的价值与租金比例符合行业习惯约定

5、产权过户文件齐全

6、有在登记机关登记

当然，像本文案例这样，即是住宅商品房，又没有所有权登记，租赁公司也没有办理抵押登记，而且更令人费解的是，在建工程居然不在承租人的名下。这样的在建工程作为租赁物，摆明了是形式性的，是为了搭建融资租赁交易架构。

但是，这个交易架构能成立的前提是，融资租赁合同有效，然后，手续费才可以不被当做本金扣除，租赁公司才可以主张后续的租金，保证措施也才能够最后生效。

也许是太工于机巧，想以最低的风险赚取最高的收益。却忘了打牢融资租赁的根基，结果不但损失了5.2亿元近一年的贷款利息，还有50多万元的诉讼费用，20多万元的律师费和保全费。搭进去的人工费就算了，忽略不计吧。这也许是这个案例应该吸取的唯一一条教训吧。

写在最后：

不论承认与否，目前国内融资租赁行业正在进行着一场悄悄地转变，那就是向融资租赁商业模式的本质回归。任何变革都不可能一帆风顺，可以预见，在这个过程中，还会遇到更多的与租赁物有关的问题。